Bruk vår gratis eiendomsskatt kalkulator for å beregne nøyaktig hva du må betale i boligskatt i 2026. Fyll inn formuesverdien på boligen din, velg eiendomstype og få resultatet umiddelbart, inkludert både årlig og månedlig beløp. Kalkulatoren er oppdatert med gjeldende satser og bunnfradrag for 2026.
Eiendomsskatt Kalkulator Oslo 2026
Formuesverdi:
Eiendomsskattegrunnlag (70%):
Bunnfradrag:
Skattegrunnlag etter fradrag:
Årlig eiendomsskatt:
Månedlig eiendomsskatt:
• Boliger/fritidsboliger: 2.35 promille (0.235%)
• Andre eiendommer: 3.7 promille (0.37%)
• Grunnlag: 70% av formuesverdi
• Bunnfradrag: 4.7 millioner kr
📌 Eiendomsskatt er bare én del av boligkostnadene dine. Vil du se hva du totalt betaler i skatt basert på inntekten din inkludert formuesskatt, trinnskatt og trygdeavgift? Vår komplette skatteberegner gir deg full oversikt.
Hva er eiendomsskatt i Norge?
Eiendomsskatt er en kommunal skatt som du betaler hvis du eier bolig eller eiendom i Norge. Det er ikke en statlig skatt. Det er kommunen din som bestemmer om den skal kreves inn, hvilken sats som gjelder, og om det skal være bunnfradrag.
Per 2026 er det 325 av Norges 357 kommuner som har eiendomsskatt, ifølge tall fra SSB. Det betyr at de fleste norske boligeiere betaler denne skatten, men beløpet varierer enormt fra kommune til kommune.
Pengene går til å finansiere lokale tjenester som skoler, barnehager, veier og helsetjenester i kommunen din.
Hvem må betale eiendomsskatt?
Du betaler eiendomsskatt hvis:
- Du eier en bolig, hytte eller tomt i en kommune som har innført skatten
- Eiendommens eiendomsskattegrunnlag overstiger kommunens bunnfradrag
- Du er registrert som hjemmelshaver i Kartverket
Bor du i et borettslag betaler borettslaget skatten samlet for hele eiendommen ikke per andel. Se eget avsnitt om borettslag lenger ned.
Slik beregnes eiendomsskatt formel og eksempel
Beregningen følger alltid samme logikk, selv om tallene varierer mellom kommuner:
Formel:
(Formuesverdi × 70 %) − Bunnfradrag × Promillesats = Eiendomsskatt
De tre stegene er:
Steg 1: Finn eiendomsskattegrunnlaget. Ta formuesverdien på boligen (hentet fra skattemeldingen) og gang med 0,70. Dette er det lovpålagte grunnlaget som alle kommuner bruker.
Steg 2: Trekk fra bunnfradrag. Har kommunen din et bunnfradrag, trekkes dette fra grunnlaget. Resultatet er beløpet som skatten beregnes på.
Steg 3: Gange med promillesatsen. Gang det gjenværende beløpet med kommunens promillesats for å finne den årlige eiendomsskatten.
Beregningseksempel Oslo 2026
Bolig med formuesverdi 8 000 000 kr i Oslo:
| Post | Beløp |
|---|---|
| Formuesverdi | 8 000 000 kr |
| Eiendomsskattegrunnlag (70 %) | 5 600 000 kr |
| Bunnfradrag | − 4 900 000 kr |
| Skattegrunnlag etter fradrag | 700 000 kr |
| Sats (1,7 promille) | × 0,0017 |
| Årlig eiendomsskatt | 1 190 kr |
| Månedlig | ca. 99 kr |
Med Oslos høye bunnfradrag på 4,9 millioner kroner slipper omtrent to tredeler av Oslos boligeiere eiendomsskatt helt.
Beregningseksempel Bergen 2026
Bolig med formuesverdi 5 000 000 kr i Bergen:
| Post | Beløp |
|---|---|
| Formuesverdi | 5 000 000 kr |
| Eiendomsskattegrunnlag (70 %) | 3 500 000 kr |
| Bunnfradrag | − 750 000 kr |
| Skattegrunnlag etter fradrag | 2 750 000 kr |
| Sats (4,5 promille) | × 0,0045 |
| Årlig eiendomsskatt | 12 375 kr |
| Månedlig | ca. 1 031 kr |
Bergen har lavere bunnfradrag, men høyere sats, og det merkes godt i lommeboken.
Eiendomsskatt satser 2026 oversikt for store norske kommuner
Eiendomsskattesatsen varierer betydelig mellom kommuner. Her er en oppdatert oversikt for de største:
| Kommune | Sats boliger | Bunnfradrag | Sats næring/tomt |
|---|---|---|---|
| Oslo | 1,7 promille | 4 900 000 kr | 3,7 promille |
| Bergen | 4,5 promille | 750 000 kr | 5,0 promille |
| Trondheim | 3,2 promille | 3 000 000 kr | 3,2 promille |
| Stavanger | 2,0 promille | 750 000 kr | 4,0 promille |
| Tromsø | 3,5 promille | 500 000 kr | 5,0 promille |
| Kristiansand | 3,0 promille | 500 000 kr | 4,0 promille |
| Drammen | 3,5 promille | 500 000 kr | 4,0 promille |
| Bærum | Ingen | — | — |
Kilde: Kommunale vedtak og Norges Huseierforbund. Satser oppdateres årlig av kommunestyret — sjekk alltid din kommunes nettsider for gjeldende tall.
Maks tillatt sats: Fra 2021 er maksimal skattesats for boliger og fritidsboliger 4 promille. For næringseiendom og ubebygde tomter kan satsen settes høyere. Kommunen kan kun endre satsen med 1 promille per år.
Vil du se hva du totalt betaler i skatt? Finn din fulle skattebelastning basert på inntekt med vår skatteberegner som inkluderer trinnskatt, trygdeavgift og alle fradrag.
Kommuner uten eiendomsskatt i Norge
Ikke alle kommuner krever inn eiendomsskatt. Per 2025 hadde 32 av 357 norske kommuner ingen eiendomsskatt på bolig.
Noen kjente kommuner uten eiendomsskatt:
- Bærum — ingen eiendomsskatt på bolig
- Molde — avviklet eiendomsskatten
- Ålesund — ingen boligskatt
- Rana — ingen eiendomsskatt
Merk: Kommuner kan innføre eller avvikle eiendomsskatt fra år til år etter kommunestyrevedtak. Sjekk alltid direkte med din kommune for oppdatert status.
Bor du i en kommune uten eiendomsskatt og vurderer å flytte? Dette er et reelt hensyn mange tar når de velger bosted, spesielt ved kjøp av fritidsbolig eller sekundærbolig.
Bunnfradrag: hva er det og hvordan hjelper det deg?
Bunnfradraget er kommunens gave til deg som boligeier. Det er et kronebeløp som trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget ditt før skatten beregnes.
Praktisk effekt: Har kommunen et bunnfradrag på 1 000 000 kr og boligen din har et grunnlag på 900 000 kr, betaler du ingen eiendomsskatt i det hele tatt.
Bunnfradraget gis per godkjent boenhet, ikke per eiendom. Det betyr at en tomannsbolig med to selvstendige boenheter kan få dobbelt bunnfradrag.
Variasjonen er stor:
| Kommune | Bunnfradrag 2026 |
|---|---|
| Oslo | 4 900 000 kr |
| Trondheim | 3 000 000 kr |
| Stavanger | 750 000 kr |
| Bergen | 750 000 kr |
| Mange andre kommuner | 200 000 – 500 000 kr |
| Noen kommuner | Ingen bunnfradrag |
Oslo skiller seg markant ut. Med et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner er det kun boliger med formuesverdi over ca. 7 millioner kroner som i det hele tatt betaler eiendomsskatt i Oslo.
Eiendomsskatt på fritidsbolig og næringseiendom
Reglene er ikke like for alle eiendomstyper. Her er de viktigste forskjellene:
Fritidsbolig (hytte)
- Eiendomsskatt på fritidsbolig følger som regel samme sats som boliger
- Noen kommuner har en egen, høyere sats for fritidseiendommer
- Det gis bunnfradrag i kommuner som har dette sjekk lokalt
- Taksten settes av kommunen og kan avvike fra markedsverdi
Næringseiendom og ubebygde tomter
- Høyere sats enn bolig — typisk 3,7–7,0 promille
- Ingen bunnfradrag — full verdi brukes som grunnlag
- Eksempel: En næringseiendom i Oslo med takstverdi 10 000 000 kr betaler: 10 000 000 × 0,0037 = 37 000 kr per år
Sekundærbolig
Har du en ekstra bolig du leier ut eller bruker som investering, gjelder de samme reglene som for primærbolig. Formuesverdien på sekundærbolig settes imidlertid høyere hos Skatteetaten, noe som kan gi et høyere eiendomsskattegrunnlag.
Vil du forstå hva sekundærbolig betyr for skatten din totalt? Se hva pensjonister og eiere av sekundærbolig betaler i skatt med vår pensjonistskattekalkulator.
Eiendomsskatt i borettslag slik fungerer det
Bor du i et borettslag, er reglene litt annerledes enn for eneboliger og selveierleiligheter.
Slik fungerer det:
- Borettslaget betaler eiendomsskatt for hele eiendommen samlet
- Du som andelseier mottar ikke en egen skattseddel fra kommunen
- Eiendomsskatten er inkludert i felleskostnadene du betaler månedlig
Hva dette betyr for deg: Øker kommunen eiendomsskatten, vil borettslaget normalt øke felleskostnadene tilsvarende. Vil du vite din andelsdel av eiendomsskatten, ta kontakt med styret i borettslaget ditt. De er pålagt å opplyse om dette.
Slik klager du på eiendomsskatten
Mener du at taksten på boligen din er for høy? Du har rett til å klage, og mange boligeiere får redusert skatten sin ved å gjøre det.
Slik går du frem:
- Motta skattseddelen — kommunen sender eiendomsskatteseddel i begynnelsen av året
- Sjekk takstverdien — sammenlign kommunens takst med reell markedsverdi
- Send klage innen 6 uker — fristen er 6 uker fra du mottok skattseddelen
- Dokumenter verdien — legg ved uavhengig takst, meglervurdering eller nylig salg av tilsvarende boliger i nærområdet
- Send klagen til kommunen — ikke til Skatteetaten
Tips for å vinne frem:
- Dokumentasjon er alt en profesjonell takst koster noen tusen, men kan spare deg for mer over tid
- Sammenlign med naboeiendommer som er solgt nylig
- Viser kommunen feil areal eller feil tomtestørrelse i grunnlaget er dette sterke klagegrunner
Har du fått en høy regning og lurer på om du beregner riktig? Regn ut forsinkelsesrente ved forsinket betaling for å unngå ekstra kostnader.
Tips for å redusere eiendomsskatten din
Du kan ikke velge din kommunes sats — men du kan ta grep som reduserer beløpet du betaler:
- Klag på taksten hvis du mener boligverdien er satt for høyt av kommunen
- Oppdater boliginformasjonen hos Skatteetaten — feil areal eller byggeår kan gi for høy formuesverdi
- Sjekk om du har krav på fritak — mange kommuner gir fritak til eldre, uføre eller lavinntektshusholdninger
- Vurder å flytte formelt til primærbolig — primærbolig har lavere formuesverdi enn sekundærbolig hos Skatteetaten
- Følg kommunale vedtak — satser og bunnfradrag endres hvert år. En økning i bunnfradrag kan fjerne skatten din helt
Når og hvordan betaler du eiendomsskatt?
Eiendomsskatten betales vanligvis i to terminer en om våren/sommeren og en om høsten/vinteren. Nøyaktige frister varierer mellom kommuner.
Typisk betalingsplan:
- Termin 1: Juni/Juli
- Termin 2: Oktober/November/Desember
Du mottar faktura direkte fra kommunen. Betaler du for sent, påløper forsinkelsesrente. Bruk vår kalkulator for forsinkelsesrente for å beregne hva forsinket betaling faktisk koster deg.
Eiendomsskatten for 2026 beregnes basert på boligverdien i skattemeldingen for 2024. Dette betyr at verdiøkninger i 2025 ikke slår ut i eiendomsskatten din før i 2027. For mer informasjon om hvordan formuesverdien din beregnes, se Oslo kommunes offisielle informasjonsside om eiendomsskatt.
Vanlige spørsmål om eiendomsskatt 2026
Hva er eiendomsskatten i Oslo i 2026?
Oslo har senket eiendomsskatten for boliger til 1,7 promille i 2026, ned fra 2,35 promille i 2025. Bunnfradraget er økt til 4,9 millioner kroner. Det betyr at boliger med formuesverdi under ca. 7 millioner kroner ikke betaler eiendomsskatt i Oslo i det hele tatt.
Hvilke kommuner har ikke eiendomsskatt?
Per 2025 hadde 32 av Norges 357 kommuner ingen eiendomsskatt på bolig. Blant disse er Bærum, Molde og Ålesund. Kommuner kan innføre eller avvikle eiendomsskatt fra år til år etter kommunestyrevedtak.
Hva er maksimal eiendomsskattesats i Norge?
Fra 2021 er maksimal tillatt sats for boliger og fritidsboliger 4 promille av takstverdien. For næringseiendom og ubebygde tomter kan satsen settes høyere. Kommunen kan kun regulere satsen med 1 promille per år.
Kan jeg klage på eiendomsskatten?
Ja. Du kan klage på takstverdien til kommunen innen 6 uker fra du mottok skattseddelen. Legg ved dokumentasjon som uavhengig takst eller meglervurdering. Får du medhold, settes taksten ned og skatten reduseres tilsvarende.
Betaler jeg eiendomsskatt på hytten?
Ja, i de fleste kommuner gjelder eiendomsskatt også for fritidsboliger. Noen kommuner har en egen, høyere sats for hytter enn for primærboliger. Bunnfradrag kan gjelde avhengig av kommunen. Sjekk alltid din kommunes nettsider for gjeldende regler.