lån til sekundærbolig kalkulator

Jeg har laget denne lån til sekundærbolig kalkulator for deg som skal kjøpe bolig nummer to. Den regner ut terminbeløpet ditt og sjekker samtidig egenkapital sekundærbolig-kravet opp mot utlånsforskriften. Bor du i Oslo, viser kalkulatoren automatisk det strengere kravet som gjelder der.

Hva er lån til sekundærbolig, og hvordan skiller det seg fra vanlig boliglån

En sekundærbolig er en bolig du ikke bor i selv. Det kan være en utleiebolig, en pendlerbolig, eller en bolig du kjøper til et barn.

Lån til sekundærbolig følger ikke samme regler som et ordinært boliglån. Utlånsforskriften stiller egne krav til egenkapital, og for boliger i Oslo gjelder en betydelig strengere grense enn ellers i landet.

Egenkapital sekundærbolig hvor mye trenger du

Sekundærbolig i Oslo

Kjøper du sekundærbolig i Oslo kommune, er kravet til sekundærbolig egenkapital 40 prosent av boligens verdi. Det gir en maksimal belåningsgrad på 60 prosent. Dette er langt strengere enn kravet for en bolig du skal bo i selv.

Sekundærbolig utenfor Oslo

Utenfor Oslo følger sekundærbolig den samme, generelle regelen som gjelder alle boliglån: minst 10 prosent egenkapital, og maksimal belåningsgrad på 90 prosent.

Tabell: egenkapitalkrav sekundærbolig ved ulike boligverdier

Forskjellen er stor. På en bolig til 5 millioner kroner trenger du 1,5 millioner kroner mer i egenkapital hvis boligen ligger i Oslo, sammenlignet med samme bolig et annet sted i landet.

Kjøpe bolig nr. 2 med sikkerhet i bolig nr. 1

Mange har ikke 1,2 millioner kroner liggende kontant. Da er det verdt å vite at du kan kjøpe bolig nr. 2 med sikkerhet i bolig nr. 1.

Har du opparbeidet friverdi i boligen du bor i, kan banken bruke denne som tilleggssikkerhet i stedet for kontant egenkapital. Friverdi er forskjellen mellom boligens markedsverdi og det du fortsatt skylder på lånet. Regjeringen beskriver hvordan slik tilleggssikkerhet kan tas med i beregningsgrunnlaget når banken vurderer egenkapitalkravet.

Dette løser egenkapitalkravet, men ikke alt. Banken sjekker fortsatt gjeldsgrad og rentetåleevne på vanlig måte, som om du hadde lagt inn kontanter i stedet.

Det er også en reell risiko du bør kjenne til. Stiller du bolig nr. 1 som sikkerhet for lånet på bolig nr. 2, og du ikke klarer å betjene gjelden, kan banken i ytterste konsekvens kreve boligen din solgt for å dekke lånet. Sikkerheten er reell, ikke bare en formalitet.

Slik bruker du lån til sekundærbolig kalkulator

1. Fyll inn boligens verdi og velg om den ligger i Oslo eller ikke.
2. Oppgi egenkapitalen din, eller verdien av tilleggssikkerheten. Lånebeløpet fylles ut automatisk, men du kan overstyre det.
3. Legg inn rente og nedbetalingstid.
4. Oppgi inntekt og annen gjeld, slik at kalkulatoren kan sjekke gjeldsgraden din.
5. Les av resultatet. Du ser terminbeløp, belåningsgrad, og om finansieringen din er innenfor kravene.

Gjeldsgrad og rentestress ved sekundærbolig

Gjeldsgrad-krav

Banken ser på all gjelden din samlet, ikke bare lånet til sekundærboligen. Ifølge Finanstilsynet skal samlet gjeld ikke overstige 5 ganger bruttoinntekten din. Har du fortsatt lån på bolig nr. 1, teller dette lånet med i beregningen.

Rentestress-testen

Banken skal også vurdere om du tåler en renteøkning på 5 prosentpoeng på samlet gjeld. Det betyr at terminbeløpet ditt testes mot en langt høyere rente enn den du faktisk får i dag, for å sikre at økonomien din tåler en renteoppgang.

Eksempel: lån til sekundærbolig i praksis

Si at du skal kjøpe en sekundærbolig i Oslo til 5 000 000 kroner. Du har 2 000 000 kroner i egenkapital, enten kontant eller som tilleggssikkerhet i bolig nr. 1.

• Lånebeløp: 3 000 000 kr
• Belåningsgrad: 60 %, akkurat innenfor Oslo-grensen
• Rente: 5,5 %, nedbetalingstid 25 år
• Terminbeløp: cirka 18 488 kr per måned
• Terminbeløp med rentestress (+5 prosentpoeng): cirka 28 390 kr per måned

Har du en bruttoinntekt på 900 000 kroner, gir dette en gjeldsgrad på 3,3 ganger inntekten, godt innenfor 5-gangeren.

Dette er nøyaktig den typen regnestykke kalkulatoren gjør automatisk, uansett hvordan du fordeler egenkapital og lånebeløp.

Vanlige spørsmål

Sohail Shaikh

Sohail Shaikh er en blogger og utvikler av nettverktøy som fokuserer på å bygge enkle, raske og nyttige nettkalkulatorer. Han jobber med SEO-drevne nettsteder innen finans- og eiendomsnisjer, og lager verktøy som hjelper brukere med å ta klare og praktiske beslutninger.